Mietminderung: Wie hoch darf ich die Miete mindern?

Schimmel, Heizungsausfall, Wasserschaden: Dass die Miete bei einem Mangel gemindert werden darf, ist meist schnell klar – die eigentliche Streitfrage ist fast immer die Höhe. Dieser Ratgeber erklärt, warum es dafür keine feste Prozent-Tabelle gibt, welches Risiko eine zu hohe Minderung birgt und wie Sie sicher vorgehen. Die Mängelanzeige selbst müssen Sie zuerst stellen – ein fertiges Musterschreiben dafür finden Sie in der Vorlage Mängelanzeige & Mietminderung.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB)

Die Mietminderung müssen Sie nicht beantragen, und der Vermieter muss ihr nicht zustimmen. § 536 Abs. 1 BGB ordnet sie unmittelbar an: Ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben, sind Sie für diese Zeit von der Miete befreit; ist sie nur gemindert, schulden Sie eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Bei Wohnraum kann der Mietvertrag dieses Recht nicht zu Ihrem Nachteil einschränken (§ 536 Abs. 4 BGB). Besonderheit: Beeinträchtigungen durch eine energetische Modernisierung berechtigen für die ersten drei Monate nicht zur Minderung (§ 536 Abs. 1a BGB).

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Mangel zuvor unverzüglich angezeigt haben (§ 536c BGB) – sonst verlieren Sie das Minderungsrecht für die Zeit, in der der Vermieter mangels Kenntnis nicht handeln konnte. Wie diese Anzeige aussieht, zeigt die Vorlage Mängelanzeige & Mietminderung.

Warum wir keine Minderungsquoten nennen

Im Internet kursieren „Mietminderungstabellen" mit Prozentwerten. Solche Werte stammen aus einzelnen Gerichtsentscheidungen zu ganz bestimmten Sachverhalten und sind auf Ihren Fall nicht ohne Weiteres übertragbar. Die angemessene Quote hängt vom Einzelfall ab – Ausmaß, Dauer, Jahreszeit, betroffene Räume und Nutzung spielen zusammen. Eine seriöse pauschale Angabe ist nicht möglich.

Der sichere Weg: Zahlung unter Vorbehalt

Statt die Miete sofort eigenmächtig zu kürzen, zeigen Sie den Mangel an, setzen eine Frist zur Beseitigung und zahlen die Miete zunächst in voller Höhe „unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung" weiter. So sichern Sie sich die Minderung rückwirkend, ohne einen Zahlungsrückstand und damit ein Kündigungsrisiko einzugehen. Erst wenn die berechtigte Höhe geklärt ist – im Idealfall mit einem Mieterverein, einer Verbraucherzentrale oder anwaltlich –, fordern Sie den zu viel gezahlten Betrag zurück oder kürzen ab diesem Zeitpunkt direkt.

Häufige Fragen

Muss ich den Mangel melden, bevor ich die Miete mindern darf?

Ja. Nach § 536c BGB müssen Sie dem Vermieter jeden während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlassen Sie die Anzeige, müssen Sie einen dadurch entstehenden Schaden ersetzen und verlieren Ihre Rechte aus dem Mangel – etwa die Minderung –, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Ein Muster für die Mängelanzeige finden Sie in der Vorlage Mängelanzeige & Mietminderung.

Um wie viel Prozent darf ich die Miete mindern?

Dafür gibt es keine gesetzliche Tabelle. Die angemessene Höhe hängt vom Einzelfall ab: Art, Ausmaß und Dauer des Mangels sowie betroffene Räume. Der sichere Weg: die Miete zunächst in voller Höhe unter Vorbehalt weiterzahlen und die Höhe der Minderung fachkundig klären lassen, etwa durch einen Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung.

Was passiert, wenn ich zu viel mindere?

Wer die Miete stärker kürzt, als es der Mangel rechtfertigt, gerät mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand die Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, kann der Vermieter fristlos kündigen. Auch ein Irrtum über die Berechtigung der Minderung schützt davor nicht ohne Weiteres (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11).

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 Abs. 1 BGB): Bei aufgehobener Tauglichkeit sind Sie von der Miete befreit, bei geminderter Tauglichkeit schulden Sie nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Streit gibt es fast immer über die Höhe – deshalb ist die Zahlung unter Vorbehalt der sichere Weg.

Quellen: § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (dejure.org) · § 536c BGB – Mängelanzeige durch den Mieter (dejure.org) · § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung (dejure.org) · BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11 (dejure.org). Stand: August 2026.