Untermietvertrag-Muster: Vorlage + was unbedingt hinein muss
Wer ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet, braucht zwei Dinge: die Erlaubnis des Vermieters und einen schriftlichen Untermietvertrag. Unten finden Sie ein kostenloses Muster zum Kopieren – davor das Wichtigste zur Rechtslage.
Rechtslage: Ohne Erlaubnis des Vermieters geht es nicht
Nach § 540 Abs. 1 BGB dürfen Sie die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen – auch nicht per Untervermietung. Holen Sie die Erlaubnis deshalb schriftlich vor dem Einzug ein. Verweigert der Vermieter sie, dürfen Sie das Hauptmietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Gute Nachricht, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten: Entsteht für Sie nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse (etwa geringeres Einkommen), können Sie die Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB vom Vermieter verlangen. Ablehnen darf er nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit; ist ihm die Überlassung nur bei einem angemessenen Mietzuschlag zumutbar, darf er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Klauseln zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).
Wichtig: Als Hauptmieter haften Sie Ihrem Vermieter für ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Wohnung – auch bei erlaubter Untervermietung (§ 540 Abs. 2 BGB).
Kündigungsfristen: Möbliertes Zimmer vs. normale Untermiete
| Konstellation | Frist für die ordentliche Kündigung |
|---|---|
| Untermiete allgemein | Bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB); für den Untervermieter nach 5 und 8 Jahren um je 3 Monate länger |
| Möbliertes Zimmer in der vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) | Bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB) |
Ausnahme: Nutzt der Untermieter den Raum dauerhaft mit Familie oder Haushaltsangehörigen, gilt die verkürzte Frist nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Abweichungen zum Nachteil des Untermieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).
Und der Kündigungsbutton? Viele online geschlossene Dauerverträge lassen sich dank § 312k BGB per Button kündigen – oft schneller als jedes Schreiben. Bei Wohnraummiete hilft er aber nicht: Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), dafür gilt die Button-Pflicht gerade nicht.
Muster: Untermietvertrag als Vertragsgerüst
Ersetzen Sie die [Felder] und streichen Sie, was nicht passt – der Button kopiert den gesamten Text.
✓ Kopiert!
Untermietvertrag
zwischen
[Vorname Name des Hauptmieters], [Straße Hausnummer, PLZ Ort] – nachfolgend „Untervermieter“ –
und
[Vorname Name des Untermieters], [bisherige Anschrift] – nachfolgend „Untermieter“ –
§ 1 Mieträume
Der Untervermieter ist Hauptmieter der Wohnung [Straße Hausnummer, PLZ Ort, Etage]. Er vermietet dem Untermieter [das Zimmer von ca. [m²] / die gesamte Wohnung]; mitbenutzt werden dürfen [Küche, Bad, Flur, Balkon]. Die Überlassung erfolgt [möbliert gemäß Inventarliste / unmöbliert].
§ 2 Erlaubnis des Vermieters
Der Vermieter der Wohnung, [Name des Vermieters], hat der Untervermietung am [Datum] schriftlich zugestimmt (Anlage).
§ 3 Mietzeit
Das Untermietverhältnis beginnt am [Datum] und läuft auf unbestimmte Zeit. [Alternativ: Es endet am [Datum], ohne dass es einer Kündigung bedarf. Achtung: Außer beim möblierten Zimmer nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine solche Befristung nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam – sonst läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit.]
§ 4 Miete und Nebenkosten
Die monatliche Miete beträgt [Betrag] Euro zuzüglich [Betrag] Euro Nebenkostenpauschale [inklusive Strom und Internet: ja/nein], zahlbar monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag auf das Konto [IBAN].
§ 5 Kaution
Der Untermieter zahlt eine Kaution von [Betrag] Euro. Sie wird nach Vertragsende und Rückgabe der Räume abgerechnet und zurückgezahlt.
§ 6 Nutzung und Hausordnung
Die Räume dienen ausschließlich Wohnzwecken. Hausordnung und nutzungsbezogene Pflichten aus dem Hauptmietvertrag gelten auch für den Untermieter. Eine weitere Untervermietung ist nicht gestattet.
§ 7 Kündigung
Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. [Möbliertes Zimmer in der vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung: Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (§ 573c Abs. 3 BGB).] Jede Kündigung bedarf der Schriftform.
§ 8 Rückgabe
Bei Auszug gibt der Untermieter die Räume geräumt, besenrein und mit allen Schlüsseln zurück. [Übergabeprotokoll: ja/nein]
§ 9 Sonstiges
Änderungen dieses Vertrags bedürfen der Textform. Ist eine Bestimmung unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
[Ort], den [Datum]
______________________________
Unterschrift Untervermieter
______________________________
Unterschrift Untermieter
Anlagen: [Erlaubnis des Vermieters, Inventarliste, Übergabeprotokoll]
Häufige Fragen (FAQ)
Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters wirklich immer?
Ja, ohne Erlaubnis keine Überlassung an Dritte (§ 540 Abs. 1 BGB). Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung haben Sie mit berechtigtem Interesse aber einen Anspruch darauf (§ 553 Abs. 1 BGB).
Welche Kündigungsfrist gilt für mein möbliertes Zimmer?
Liegt es in der vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats (§ 573c Abs. 3 i. V. m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sonst gilt die reguläre Frist des § 573c Abs. 1 BGB.
Kann ich den Untermietvertrag per Kündigungsbutton kündigen?
Nein. § 312k BGB gilt nicht für Verträge mit strengeren Formvorgaben als Textform – Wohnraum-Kündigungen brauchen die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), also ein unterschriebenes Schreiben.
Wer haftet gegenüber dem Vermieter für Schäden des Untermieters?
Der Hauptmieter – auch bei erlaubter Untervermietung (§ 540 Abs. 2 BGB). Deshalb gehören Kaution und Haftung klar in den Vertrag.
Quellen: § 540 BGB, § 553 BGB, § 549 BGB, § 568 BGB, § 573c BGB, § 575 BGB, § 312k BGB (gesetze-im-internet.de). Stand: August 2026.
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