Mieterhöhung prüfen: Wann der Vermieter erhöhen darf und was Sie tun können

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt nach § 558 Abs. 1 BGB voraus, dass die Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Erhöhung ein Jahr vergangen ist. Es muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB), und in drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – in per Landesverordnung bestimmten Gebieten nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Anders als eine Kündigung wirkt sie nicht einseitig: Sie braucht die Zustimmung des Mieters, der dafür bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit hat.

Voraussetzung 1: Die Wartefristen

§ 558 Abs. 1 BGB enthält zwei Fristen, die beide erfüllt sein müssen: Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Beides greift ineinander, weil die Erhöhung nach der Zustimmung erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang wirkt (§ 558b Abs. 1 BGB). Nicht mitgezählt werden Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierung und Betriebskosten.

Voraussetzung 2: Die Begründung

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Verlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Absatz 2 nennt die zulässigen Begründungsmittel:

• einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• oder die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu dieser Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben nach § 558a Abs. 3 BGB auch dann mitteilen, wenn er anders begründet. Vom Mieter selbst bezahlte Einbauten bleiben bei der Vergleichsmiete dauerhaft unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 24.10.2018, VIII ZR 52/18).

Voraussetzung 3: Die Kappungsgrenze – regional unterschiedlich

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, begrenzt § 558 Abs. 3 BGB den Sprung: In drei Jahren darf sich die Miete – Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB ausgenommen – um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Der Satz sinkt auf 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist.

Diese Grenze gilt nicht automatisch: Nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmen die Landesregierungen die betroffenen Gebiete durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre. Ob bei Ihnen 15 oder 20 Prozent gelten, hängt also davon ab, ob Ihr Bundesland eine solche Verordnung erlassen hat und ob Ihre Gemeinde darin steht. Eine bundesweit einheitliche Liste gibt es nicht.

Übersicht: Fristen und Grenzen

Zustimmen, schweigen oder ablehnen?

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ein Zustimmungsverlangen, kein Diktat. Nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB haben Sie Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang: Geht das Schreiben im März zu, läuft die Frist bis zum 31. Mai, und die höhere Miete gilt ab dem 1. Juni. Sie können auch nur teilweise zustimmen, etwa bis zur Kappungsgrenze.

Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Lässt er die Frist verstreichen, muss er mit einem neuen Verlangen von vorn beginnen. War das Verlangen fehlerhaft, kann er es nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit nachholen; Ihnen steht dann erneut die volle Zustimmungsfrist zu. Für Sie nachteilige Vereinbarungen sind unwirksam (§ 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5, § 558b Abs. 4 BGB).

Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB

Wollen Sie die höhere Miete nicht zahlen, gibt § 561 Abs. 1 BGB Ihnen einen Ausweg: Macht der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Mieterhöhung nicht ein. Für Sie nachteilige Abweichungen sind unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Der zweite Weg läuft über Modernisierung: Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; ohnehin fällige Instandhaltung ist nach § 559 Abs. 2 BGB herauszurechnen. Darüber liegt die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren, höchstens 2 Euro bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, und nur 0,50 Euro für den Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt.

§ 559b Abs. 1 BGB verlangt Textform, eine Berechnung nach den entstandenen Kosten und eine Erläuterung. Fällig wird die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang – sechs Monate später, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Formfehler, an denen eine Mieterhöhung scheitert

• Textform fehlt. Eine mündliche Ankündigung genügt § 558a Abs. 1 BGB nicht; Brief oder E-Mail schon.
• Begründung fehlt. Ohne eines der Mittel aus § 558a Abs. 2 BGB ist das Verlangen nicht ordnungsgemäß; bei Vergleichswohnungen müssen es mindestens drei nachprüfbar bezeichnete sein.
• Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel fehlen, obwohl es sie für die Wohnung gibt (§ 558a Abs. 3 BGB).
• Nicht alle Mieter sind angesprochen. Wirksam wird die Erhöhung nur durch Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB); haben mehrere Personen unterschrieben, müssen alle zustimmen. Wie streng das im Einzelfall zu sehen ist, entscheiden die Gerichte.
• Frist verfehlt (§ 558 Abs. 1 BGB) oder Kappungsgrenze überschritten (§ 558 Abs. 3 BGB).

Aber: Formfehler kann der Vermieter nach § 558b Abs. 3 BGB nachbessern. Zahlen Sie also nicht vorschnell, verlassen Sie sich aber auch nicht darauf, dass ein Fehler die Erhöhung dauerhaft erledigt.

Häufige Fragen

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Nach § 558 Abs. 1 BGB nur, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze?

Nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in besonders gefährdeten Gebieten 15 Prozent. Diese Gebiete bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre – die Grenze ist regional unterschiedlich.

Wie lange habe ich Zeit, zuzustimmen?

Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen; die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Kann ich wegen einer Mieterhöhung kündigen?

Ja. Nach § 561 Abs. 1 BGB können Sie bei einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Quellen: § 558 BGB (dejure.org) · § 558a BGB (dejure.org) · § 558b BGB (dejure.org) · § 559 BGB (dejure.org) · § 559b BGB (dejure.org) · § 561 BGB (dejure.org) · BGH, 24.10.2018, VIII ZR 52/18 (dejure.org). Stand: September 2026.