Eigenbedarfskündigung: Was Mieter prüfen sollten und wie sie widersprechen

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, ein Unterfall des „berechtigten Interesses" nach § 573 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss schriftlich sein (§ 568 Abs. 1 BGB) und die Gründe selbst nennen (§ 573 Abs. 3 BGB); es gelten die gestaffelten Vermieterfristen von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Mieter können der Kündigung wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB widersprechen – spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b Abs. 2 BGB).

Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Der Gesetzestext ist eng gefasst. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Erfasst sind damit drei Personenkreise:

Der Vermieter selbst – die Räume müssen als Wohnung gebraucht werden, nicht als Lager.
Familienangehörige – den Begriff definiert die Vorschrift nicht näher.
Angehörige des Haushalts – Personen, die zum Haushalt gehören, ohne Familienangehörige zu sein.

Nicht ausreichend ist das Interesse an einer höheren Miete: § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus. Nach § 573 Abs. 4 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Formanforderungen: schriftlich und begründet

Schriftform. § 568 Abs. 1 BGB verlangt: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form." Eine E-Mail genügt nicht. Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter zudem auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen.

Begründung im Schreiben. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind „die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters … in dem Kündigungsschreiben anzugeben". Satz 2 stellt klar: „Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Wer die Wohnung braucht und warum, muss also aus dem Schreiben hervorgehen; ein bestehender, aber nicht genannter Bedarf lässt sich nicht nachschieben. Dieselbe Beschränkung gilt in der Abwägung über den Widerspruch (§ 574 Abs. 3 BGB).

Fristenübersicht

§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig." Satz 2 verlängert die Frist für den Vermieter „nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate".

Punkt	Frist	Grundlage
Mietdauer bis 5 Jahre	3 Monate – Zugang bis 3. Werktag, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats	§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB
Mietdauer über 5 Jahre	6 Monate	§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB
Mietdauer über 8 Jahre	9 Monate	§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB
Widerspruch des Mieters	spätestens 2 Monate vor Beendigung, Textform	§ 574b Abs. 1, 2 BGB
Sperrfrist nach Umwandlung	3 Jahre seit Veräußerung, per Landesverordnung bis zu 10 Jahre	§ 577a Abs. 1, 2 BGB

Rechenbeispiel: Bei sechs Jahren Mietdauer gilt die Sechs-Monats-Frist – geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis zum 31. August. Abweichende Fristenvereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Widerspruch wegen unzumutbarer Härte

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Abs. 2 nennt einen ausdrücklichen Fall: „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann." Das Recht entfällt bei einem Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung (Abs. 1 Satz 2).

Form und Frist regelt § 574b BGB: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (Abs. 1 Satz 1) – so seit dem 1. Januar 2025, zuvor galt Schriftform. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung erklärt wurde (Abs. 2 Satz 1). Fehlte der rechtzeitige Hinweis, ist der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits möglich (Abs. 2 Satz 2).

Hat der Widerspruch Erfolg, kann der Mieter nach § 574a Abs. 1 BGB die Fortsetzung so lange verlangen, wie es angemessen ist; ohne Einigung entscheidet das Gericht (§ 574a Abs. 2 BGB).

Anbietpflicht und vorgetäuschter Eigenbedarf

Eine ausdrückliche Pflicht, dem gekündigten Mieter eine andere frei werdende Wohnung anzubieten, enthält § 573 BGB nicht. Wie weit eine solche Anbietpflicht reicht, ist von der Rechtsprechung geprägt und einzelfallabhängig – wird im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei, klären Sie das mit einem Mieterverein.

Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der angegebene Bedarf nicht bestand, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Ihr Umfang ist begrenzt: Mit Urteilen vom 9.12.2020 (VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Maklerkosten für den Erwerb von Wohneigentum nicht mehr vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht erfasst sind. Ob ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab.

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wurde an der Wohnung erst nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und dieses verkauft, greift § 577a Abs. 1 BGB: Ein Erwerber kann sich auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen". Die Frist läuft ab dem Verkauf, nicht ab der Umwandlung; § 577a Abs. 1a BGB erstreckt sie auf weitere Fälle.

Regional unterschiedlich ist Absatz 2: Die Frist beträgt bis zu zehn Jahre, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist". Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für jeweils höchstens zehn Jahre – ob für Ihre Adresse eine verlängerte Sperrfrist gilt, beantwortet daher nur die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 577a Abs. 3 BGB unwirksam.

Schritt für Schritt prüfen

Schriftform und Zugang prüfen (§ 568 Abs. 1 BGB).
Begründung lesen: konkrete Person aus dem Kreis des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, Bedarf erläutert (§ 573 Abs. 3 BGB)?
Frist nachrechnen: drei, sechs oder neun Monate je nach Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB).
Sperrfrist samt Landesverordnung prüfen, falls umgewandelt und verkauft wurde (§ 577a BGB).
Härtegründe sammeln, Widerspruch in Textform erklären (§§ 574, 574b BGB).
Im Zweifel Mieterverein oder Anwalt einschalten, bevor Sie einer Räumung zustimmen.

Häufige Fragen

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt drei Gruppen: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts. Ob eine bestimmte Person dazu zählt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Muss der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben begründet werden?

Ja. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nach Satz 2 nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form.

Wie lang ist die Kündigungsfrist des Vermieters bei Eigenbedarf?

Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, also rund drei Monate. Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung verlängert sie sich um jeweils drei Monate auf sechs und dann neun Monate.

Bis wann muss ich einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Der Widerspruch ist nach § 574b Abs. 1 Satz 1 BGB in Textform zu erklären. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung erklärt wurde (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Fehlte der rechtzeitige Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist, ist der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits möglich.

Muster, keine Rechtsberatung. Dieser Beitrag gibt die allgemeine Rechtslage wieder (Stand: September 2026). Ob eine konkrete Eigenbedarfskündigung wirksam ist und ob ein Härtefall vorliegt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das Schreiben vor einer Räumung von einem Mieterverein, einer Verbraucherzentrale oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt für Mietrecht prüfen.