Mietkaution zurückfordern: Musterschreiben für die Zeit nach dem Auszug

Die Wohnung ist übergeben – und die Kaution bleibt aus. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht: Der Vermieter muss die Kaution zurückgeben, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt, und hat bis dahin eine angemessene Überlegungsfrist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Der Anspruch selbst verjährt in drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Unten finden Sie ein Musterschreiben zum Kopieren, mit dem Sie eine konkrete Zahlungsfrist setzen.

Wie hoch darf die Kaution sein – und wie ist sie anzulegen?

§ 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit bei Wohnraum und regelt, wie mit dem Geld umzugehen ist:

Weil die Erträge die Sicherheit erhöhen, darf der ausgezahlte Betrag am Ende über drei Kaltmieten liegen – darauf verweist § 551 Abs. 1 BGB mit dem Zusatz „vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4“. Von der Verzinsungspflicht ausgenommen ist nur Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen.

Wann wird die Kaution fällig?

Das Gesetz nennt keinen Stichtag. Maßgeblich ist die Rechtsprechung: Nach dem Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05) ist die Kaution zurückzugeben, sobald der Vermieter sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Bis dahin steht ihm „eine angemessene Frist“ zu, „innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will“. Diese Frist ist ausdrücklich nicht starr: Ihre Länge bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls, und diese können nach den Entscheidungsgründen so beschaffen sein, dass „mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind“.

Praktisch heißt das: Nach wenigen Wochen zu mahnen, führt selten weiter – nach mehreren Monaten ohne Rückmeldung ist eine Fristsetzung angezeigt.

Einbehalt wegen der Betriebskostenabrechnung

Der häufigste Grund für eine späte Auszahlung ist die offene Nebenkostenabrechnung. Der BGH hat in derselben Entscheidung festgehalten, dass sich die Kaution „wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten“ erstreckt. Bis zu der in angemessener Frist erteilten Abrechnung darf er sie deshalb einbehalten.

Offen bleibt die Höhe: Eine gesetzliche Quote für den Einbehalt gibt es nicht, und in den hier geprüften Quellen ist keine feste Grenze benannt. Sinnvoll ist daher, den unstreitigen Teil einzufordern und den Einbehalt auf die erwartete Nachforderung zu begrenzen – so ist das Musterschreiben formuliert.

Verjährung: drei Jahre ab Ende des Jahres

„Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre“ (§ 195 BGB). Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB „mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt“ oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Wird die Kaution im Mai 2026 fällig, endet die Frist am 31. Dezember 2029. Ohne Kenntnis gilt nach § 199 Abs. 4 BGB eine Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren dagegen nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen: Der BGH hat am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass der Vermieter sich auch mit verjährten Schadensersatzforderungen durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen kann (§ 215 BGB).

So gehen Sie vor

1. Unterlagen sammeln: Mietvertrag, Zahlungsbelege, Übergabeprotokoll.
2. Aufforderung mit Frist: schriftlich, mit konkretem Kalenderdatum und Bankverbindung (Vorlage 1).
3. Mahnung: Verstreicht die Frist, folgt eine zweite Aufforderung mit kurzer Nachfrist (Vorlage 2).
4. Gerichtliche Schritte: Bleibt auch das ohne Erfolg, kommen gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage in Betracht – hier nur benannt.

Vorlage 1: Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution

Vorlage 2: Mahnung nach fruchtlosem Fristablauf

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?

Nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – also drei Kaltmieten. Zahlen dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB), die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Eine für den Mieter ungünstigere Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wann muss der Vermieter die Kaution nach dem Auszug zurückzahlen?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach dem BGH-Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05) ist die Kaution zurückzugeben, sobald der Vermieter sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; bis dahin hat er eine angemessene Frist für die Entscheidung, ob und wie er sie verwendet. Deren Länge richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und kann laut BGH auch mehr als sechs Monate betragen.

Darf der Vermieter die Kaution wegen der Betriebskostenabrechnung einbehalten?

Teilweise ja. Nach BGH VIII ZR 71/05 erstreckt sich der Sicherungszweck der Kaution auch auf Nachforderungen aus einer nach Mietende vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung; bis zu der in angemessener Frist erteilten Abrechnung darf der Vermieter einbehalten. Eine feste Quote für die Höhe des Einbehalts gibt das Gesetz nicht vor – das ist eine Frage des Einzelfalls.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Wird die Kaution im Mai 2026 fällig, endet die Frist am 31. Dezember 2029.

Quellen: § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (dejure.org) · § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist (dejure.org) · § 199 BGB – Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist (dejure.org) · BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 (dejure.org) · BGH, Pressemitteilung Nr. 144/2024 zum Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23. Stand: September 2026.