Schönheitsreparaturen beim Auszug: Wann Mieter renovieren müssen und wann nicht

Zuständig für Schönheitsreparaturen ist zunächst der Vermieter: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Eine Renovierungspflicht trifft Sie als Mieter nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam auf Sie überträgt. Ist die Klausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg, und es gilt wieder die gesetzliche Regelung (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB) – der Vermieter bleibt dann zuständig.

Was Schönheitsreparaturen sind – und was nicht

Das BGB definiert den Begriff nicht. Maßgeblich ist § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), an dem sich die Rechtsprechung auch für frei finanzierten Wohnraum orientiert: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Entscheidend ist das Wort „nur": Die Aufzählung ist abschließend. Nicht erfasst sind deshalb das Abschleifen und Versiegeln von Parkett und der Austausch von Teppichboden – die Vorschrift nennt nur das Streichen der Fußböden. Ebenso wenig das Streichen von Fenstern und Außentüren auf der Außenseite oder Reparaturen an Türen, Installationen und Bausubstanz – das ist Instandhaltung und bleibt Vermietersache.

Die Grundregel: Ohne wirksame Abwälzung zahlt der Vermieter

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB weist die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter zu; Schönheitsreparaturen sind Teil davon. Fast alle Formularmietverträge übertragen diese Pflicht auf den Mieter. Zulässig ist das nur, wenn die Klausel der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen standhält (§ 307 BGB). Daran scheitern viele ältere Verträge.

Diese Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt

Starrer Fristenplan

Mit Urteil vom 23. Juni 2004 (Az. VIII ZR 361/03) hat der Bundesgerichtshof eine starre Fälligkeitsregelung für unwirksam erklärt. Starr ist sie, wenn sie nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung zwingt, ohne dass es auf den Zustand ankommt – etwa angelehnt an die Fristen des Mustermietvertrags von 1976: drei Jahre für Küche, Bad und Dusche, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten, sieben Jahre für die übrigen Nebenräume. Dieselben Zeiträume bleiben zulässig, wenn sie nur als Orientierung gemeint sind („in der Regel", „im Allgemeinen").

Endrenovierungsklausel

Eine Klausel, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Renovierung bei Vertragsende verpflichtet, ist unwirksam. Der BGH stützte das im Urteil vom 14. Mai 2003 (Az. VIII ZR 308/02) auf den Summierungseffekt: Auch für sich genommen unbedenkliche Klauseln können in ihrer Gesamtwirkung unangemessen benachteiligen – so, wenn zu den laufenden Schönheitsreparaturen eine Endrenovierungspflicht tritt.

Quotenabgeltungsklausel

Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter beim Auszug einen nach Mietdauer berechneten Kostenanteil für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen. Der BGH hat sie am 18. März 2015 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 242/13, Pressemitteilung Nr. 39/2015): Der auf den Mieter entfallende Kostenanteil lässt sich bei Vertragsschluss nicht verlässlich ermitteln, er kann seine Belastung nicht absehen.

Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung

Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die formularvertragliche Überwälzung unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Sonst müssten Sie auch Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen, die vor Ihrer Mietzeit entstanden sind. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte dem BGH als Ausgleich nicht aus.

Folge einer unwirksamen Klausel: Sie fällt vollständig weg

Eine unwirksame Formularklausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeschnitten. Nach § 306 Abs. 1 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich sein Inhalt insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften. Aus einer unwirksamen starren Fristenklausel wird also keine wirksame weiche – die Renovierungspflicht entfällt ganz und fällt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an den Vermieter zurück.

Das kann umgekehrt sogar einen Anspruch für Sie begründen: Mit den Urteilen vom 8. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung bei wesentlicher Verschlechterung des Dekorationszustands Schönheitsreparaturen verlangen kann. Weil die Wohnung dadurch besser wird als bei Übergabe, muss er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) an den Kosten beteiligen – im Regelfall zur Hälfte.

Klausel-Checkliste: Diese Formulierung im Vertrag – das bedeutet sie

Was Sie beim Auszug trotzdem schulden

Auch ohne Renovierungspflicht ziehen Sie nicht pflichtenfrei aus:

• Normale Abnutzung ist abgegolten. § 538 BGB: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." Vergilbte Wände oder Laufspuren nach Jahren fallen darunter.
• Eigene Beschädigungen beseitigen. Was über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht – Brandlöcher, ein gesprungenes Waschbecken, Schäden durch unzureichendes Lüften – ist von § 538 BGB nicht gedeckt.
• Eigene Einbauten zurückbauen. Nach § 539 Abs. 2 BGB dürfen Sie eine Einrichtung wegnehmen, mit der Sie die Mietsache versehen haben. Wer wegnimmt, hat die Sache nach § 258 Satz 1 BGB auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen; zurückzugeben ist sie nach § 546 Abs. 1 BGB.

Dokumentieren Sie den Zustand bei Ein- und Auszug: Ob die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet über die Wirksamkeit der Klausel – und das müssen Sie belegen können.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug renovieren, wenn im Mietvertrag nichts dazu steht?

Nein. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten; dazu gehören die Schönheitsreparaturen. Ohne eine Klausel, die diese Pflicht wirksam auf Sie überträgt, schulden Sie beim Auszug keine Renovierung.

Ist eine Klausel mit festen Renovierungsfristen wirksam?

Ein starrer Fristenplan ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat am 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass eine Formularklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn sie ihn nach festen Fristen zur Renovierung zwingt, ohne dass es auf den Zustand der Wohnung ankommt. Weiche Formulierungen wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen" sind dagegen nur eine Orientierungshilfe.

Ich habe die Wohnung unrenoviert übernommen – muss ich trotzdem renovieren?

In der Regel nicht. Nach dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) hält die formularvertragliche Überwälzung bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle nicht stand, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Eine halbe Monatsmiete Nachlass genügte dem BGH nicht.

Gehört das Abschleifen von Parkett zu den Schönheitsreparaturen?

Nein. § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung zählt abschließend auf: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Parkettabschleifen und Teppichbodenaustausch sind dort nicht genannt.

Was schulde ich beim Auszug auch ohne Renovierungsklausel?

Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB). Darüber hinausgehende Beschädigungen müssen Sie beseitigen. Eigene Einbauten dürfen Sie nach § 539 Abs. 2 BGB wegnehmen; wer wegnimmt, hat die Sache nach § 258 Satz 1 BGB auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen. Zurückzugeben ist die Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB.

Quellen: § 535 BGB (dejure.org) · § 538 BGB (dejure.org) · § 539 BGB (dejure.org) · § 546 BGB (dejure.org) · § 258 BGB (dejure.org) · § 306 BGB (dejure.org) · § 28 II. Berechnungsverordnung · BGH, 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 · BGH, 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 · BGH, Pressemitteilung 39/2015 (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13) · BGH, Pressemitteilung 90/2020 (VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18). Stand: September 2026.